[Note: Cet article est un article invité rédigé par Audrey de ehpad.fr]

Parmi les placements proposés aux investisseurs il existe un moyen de défiscaliser ou bien de percevoir des loyers nets d’impôt en passant par le biais du régime Censi-Bouvard ou LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et en achetant une résidence de service.

Ce placement est de plus en plus prisé par les investisseurs car il offre une bonne rentabilité et qu’il est très sécurisé.

Comment cet investissement fonctionne-t-il?

L’investisseur achète une chambre dans une résidence de service (type EHPAD), il passe devant notaire et devient donc propriétaire d’un bien immobilier. Cependant il n’aura pas à gérer ce bien, un professionnel du secteur (ORPEA, DVD, Korian etc) sera le gestionnaire de la résidence et donc de sa chambre et s’occupera de louer et de gérer son bien. Un bail commercial (12 ans en règle générale) liera le propriétaire et le gestionnaire. Ce contrat reprendra tous les points fondamentaux qui permettent à l’investisseur d’obtenir un placement sécurisé.

Quels sont les avantages de ce placement?

• Le premier avantage est évidemment l’avantage fiscal. Soit par le biais du régime LMNP qui offrira pendant au moins plus de 23 ans des loyers quasiment nets d’impôts, soit par le biais du régime Censi-Bouvard qui offrira 11% du réduction d’impôt sur le montant du bien pendant 9 ans.
• La bail commercial: Le bail commercial est la clé de ce placement, pour chaque promotion immobilière et chaque gestionnaire, le bail est différent et des points peuvent être modifiés, il faut donc veiller à bénéficier des meilleurs avantages.
• La rentabilité est en moyenne de 4,5% par an et figure dans le bail, sachant que sur un régime LMNP, les loyers seront nets d’impôts, et donc cette rentabilité sera nette.
• Les articles 605-606 du code civil permettent de savoir si les petits et gros travaux au sein de la résidence et donc des chambres seront à la charge du propriétaire ou du gestionnaire. Quasiment tous les programmes immobiliers EHPAD dans le neuf précisent que ces travaux sont à la charge du gestionnaire.
• Cet investissement est acheté Hors Taxe par le propriétaire. Il devra au moment de l’acquisition payer la TVA (19,6%), mais une fois le bien loué, le propriétaire récupère la TVA et bénéficie donc d’une acquisition au prix d’un professionnel.
• Les loyers sont garantis avec ou sans locataire, et de plus le bail commercial précise le montant de la revalorisation locative (souvent de 1,5% par an).
• En fonction du programme et du gestionnaire, si la livraison de la promotion arrive dans une durée supérieure à 1 an, il arrive souvent que le gestionnaire verse des pré-loyers pour un paiement comptant ou bien paye les intérêts intercalaires pour un paiement à crédit.

Quels sont les inconvénients de ce placement?

• Tous les 9 ans le mobilier de la chambre doit être renouvelé. Ces frais sont à la charge de l’investisseur dans tous les cas. Il faut bien observer dans le bail commercial de quel montant seront ces frais car l’éventail en fonction des gestionnaires va de 3 500 € à 9 000 €. Cette variation de prix aura un impact important lors de la 9ème année sur la performance du placement.
• Ce placement immobilier offre divers avantages fiscaux cependant il faut donc avoir une obligation de détention du bien (idem scellier). Dans le cas du Censi-Bouvard il faut donc détenir le bien au minimum pendant 9 ans, et dans les deux régimes fiscaux, si vous revendez votre bien trop tôt, vous devrez restituer la TVA au prorata du nombre d’années ou vous avez détenu le bien.
• Le prix de ces biens est considéré comme élevé. En effet  se sont des chambres en moyenne de 20m2 qui vont atteindre la plupart du temps un prix de 150 000 €HT. Si on calcul le prix du mètre carré effectivement c’est élevé mais ce n’est pas de cette façon que l’on doit analyser le placement en LMNP, car ici la notion d’emplacement et de demande n’est plus du tout la même que dans l’immobilier traditionnel.
• La valeur du foncier ne prendra quasiment aucune valeur. Il ne faut espérer obtenir de la performance sur le foncier, on revend un outil patrimonial qui offre une rente locative.

Les différents types de résidences de services

Les différents types de résidences de services permettant cet investissement sont listés ci-dessous:

• Résidence EHPAD/senior
• Résidence de tourisme
• Résidence d’affaire
• Résidence étudiante

Les résidences EHPAD (médicalisées) sont spécifiques et ne doivent pas être confondues avec les résidences seniors ou encore avec une résidence MAPAD.

Afin d’éviter toute confusion pour l’investisseur, nous allons expliquer plus précisément le fonctionnement et la vocation de chacune des résidences pour personnes âgées.

1/ La résidence EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

La résidence EHPAD est une résidence de service qui accueille les personnes âgées totalement dépendantes. La plupart des EHPAD possèdent un département Alzheimer permettant d’accueillir et gérer des résidents atteints par cette maladie. Ces résidences sont entièrement médicalisées avec des médecins, des infirmières, des kinésithérapeutes etc. Les résidents auront différents niveaux de dépendances et seront donc traités en fonction de leur niveau de dépendance. Afin de pouvoir être construit ce type d’établissement signe une convention tripartite entre l’établissement, le conseil général et l’autorité compétente de l’assurance maladie.

2/ La résidence senior

La résidence Senior, contrairement à la résidence EHPAD, n’est pas médicalisée, elle accueil des résidents qui sont totalement autonomes et ne nécessitent pas de soins médicaux quotidiens. Les résidences seniors sont souvent situées au cœur des villes afin que les résidents puissent se balader et se rendre dans les commerces de proximité la journée. Des activités quotidiennes leurs sont proposées et des chambres sont réservées pour recevoir la famille des occupants.

3/ La maison de retraite MAPA

Ces résidences sont destinées aux personnes qui perdent leur autonomie mais qui n’ont pas forcément besoin d’une aide médicale régulière. Ces établissements sont également situés proche des centres villes, ainsi les résidents conservent leur vie sociale.

La résidence MAPA est à ne pas confondre avec la résidence MAPAD.

4/ La maison de retraite MAPAD

Cette dernière contrairement à la précédente est destinée aux personnes dépendantes. Les MAPAD sont très compétentes avec les personnes désorientées et également victimes de trouble du comportement.

Voilà les différentes résidences qui permettent aujourd’hui aux personnes âgées dépendantes ou non de trouver un lieu de vie adaptée à leur situation.

C’EST A VOUS: Qui s’est déjà lancé dans un investissement dans une résidence de service type EHPAD? Quelle est votre expérience?